Qué mide cada indicador del observatorio, cómo leerlo y qué no puede decir. Las fichas valen para todos los destinos; cuando un destino tiene una particularidad, se indica en su tablero.
Oferta temporal activa
Definición estable
Qué mide
La cantidad estimada de propiedades distintas ofrecidas en plataformas de alquiler temporal dentro del territorio, en una fecha de corte.
Unidad
Propiedades. Se informa como rango.
Cobertura
El territorio del destino. Los anuncios ubicados fuera del límite, o cuya ubicación no puede verificarse, se excluyen del total.
Cómo leerlo
Es un rango porque una misma propiedad puede publicarse en más de una plataforma. El mínimo y el máximo reflejan supuestos distintos sobre cuántos anuncios son la misma vivienda.
Limitaciones
Un anuncio activo no equivale a una noche ocupada ni a una propiedad disponible. No incluye la oferta que circula fuera de plataformas (redes sociales, avisos informales, alojamiento de familiares).
Disponibilidad para el evento
Definición estable
Qué mide
Cuánta de la oferta temporal sigue aceptando reservas para las fechas del evento: la proporción de anuncios activos que aparecen disponibles para esas fechas, con el mismo método en todas las plataformas. El gráfico del tablero muestra la cantidad de anuncios con precio para el evento en cada corrida.
Unidad
Porcentaje de los anuncios activos, y cantidad de anuncios por corrida.
Cómo leerlo
Una caída indica que hay menos alojamiento disponible para el evento. Mientras la oferta crece, la cantidad de anuncios disponibles puede subir aunque se estén haciendo reservas; por eso conviene mirar también el porcentaje.
Limitaciones
Que un anuncio deje de estar disponible no confirma una reserva: también puede haberse bloqueado el calendario, retirado el anuncio o, cerca de la fecha, no aceptar llegadas para el mismo día. Si una captura no carga completa, la disponibilidad queda subestimada; en ese caso se indica en el tablero.
Crecimiento de la oferta
Definición estable
Qué mide
Cuánto creció la oferta temporal desde antes del anuncio del evento: la relación entre los anuncios activos en el corte y los que ya existían antes de ese anuncio.
Unidad
Multiplicador o porcentaje de crecimiento, por plataforma y como rango.
Cómo leerlo
Un ×3 significa que hoy hay tres anuncios por cada uno que existía antes del anuncio del evento.
Limitaciones
La antigüedad de cada anuncio se infiere de señales públicas, y no todos los anuncios permiten fecharla. Cuando la proporción sin dato es alta, el rango se abre mucho. Un anuncio nuevo puede corresponder a una vivienda que ya se alquilaba y se volvió a publicar.
Prima de precio por el evento
Definición estable
Qué mide
Cuánto más caro se ofrece el alojamiento para las fechas del evento, comparando la mediana del precio publicado con la de fechas de referencia comparables, en las mismas condiciones de búsqueda.
Unidad
Porcentaje de diferencia de la mediana.
Cómo leerlo
Un +80% indica que, para las fechas del evento, el precio mediano publicado es un 80% más alto que en las fechas de referencia. Se contrasta con más de una fecha de referencia para comprobar que el resultado no dependa de una sola comparación.
Limitaciones
El precio publicado no es el precio pagado. La mediana también se mueve cuando cambia la composición de la oferta: si se reservan primero los anuncios más baratos, el precio de lo que queda sube aunque nadie haya cambiado sus tarifas. Por eso una baja de la prima puede reflejar ajustes de precio o una oferta nueva que entra más barata.
Alquiler residencial
Definición estable
Qué mide
Las viviendas ofrecidas en alquiler en portales inmobiliarios del territorio, sin contar dos veces la misma vivienda publicada en distintos portales, y la mediana del precio mensual del alquiler permanente.
Unidad
Viviendas y pesos por mes. La mediana se calcula solo sobre avisos de alquiler permanente con precio publicado en pesos.
Limitaciones
Los avisos no equivalen al total de viviendas disponibles: una parte importante del mercado se resuelve fuera de los portales. El precio es el publicado, no el pactado.
Composición del alquiler residencial
Definición estable
Qué mide
Cómo se reparten los avisos de alquiler entre usos: residencial permanente, temporario o para el evento, avisos que también ofrecen la venta, posible uso comercial o profesional, y habitaciones.
Posible conversión
Viviendas cuyo aviso muestra señales de pasar del alquiler permanente al temporal, por ejemplo por mencionar el evento u ofrecer estadías cortas. Es una señal a seguir, no una conversión comprobada.
Limitaciones
La clasificación se basa en lo que dice cada aviso, y los avisos pueden ser ambiguos. Las categorías se revisan a medida que avanza el estudio.
Mapa de la oferta
Definición estable
Qué muestra
Dónde se ubica la oferta temporal dentro del partido, agregada en hexágonos de unos 500 metros. Cada hexágono puede mostrar cuántos alojamientos hay, qué parte es oferta nueva (posterior al anuncio del evento), qué parte sigue disponible para las fechas del evento y el precio mediano por noche.
Cuidado de los datos
El mapa nunca muestra alojamientos individuales. No se dibujan los hexágonos con menos de 3 alojamientos y el precio solo se informa con 5 casos o más, para que no pueda deducirse una vivienda en particular.
Limitaciones
Algunas plataformas desplazan la ubicación publicada unos cientos de metros, así que un alojamiento puede caer en el hexágono vecino. Se excluyen los anuncios con ubicación genérica (por ejemplo, la del centro de la ciudad para todo el anuncio) y los que quedan fuera del partido. Una misma propiedad publicada en dos plataformas se cuenta una sola vez cuando se detecta el duplicado.
La cantidad de inscripciones de alojamiento en el registro público que habilitó el municipio para el evento, dentro del territorio. Es una señal de la respuesta institucional y de cuánta oferta se formaliza.
Unidad
Inscripciones en categorías de alojamiento, sin contar inmobiliarias, plataformas ni registros sin categoría verificada.
Limitaciones
Una inscripción no equivale a un alojamiento ni a una plaza: un mismo establecimiento puede inscribirse más de una vez y el registro público no permite detectarlo. Las plazas que declara cada inscripción no están verificadas y unas pocas inscripciones grandes concentran buena parte del total, por eso no se publican como indicador.
Presión temporal sobre lo residencial
En construcción
Qué mide
Una relación exploratoria entre la oferta temporal activa y los avisos de alquiler residencial permanente del mismo territorio.
Cómo leerlo
Indica cuánta oferta temporal hay por cada vivienda que se ofrece para vivir. Sirve para comparar momentos y destinos, no para medir cuántas viviendas cambiaron de uso.
Limitaciones
Combina fuentes con distinta cobertura y fecha de corte. No es un umbral validado: forma parte del desarrollo del marco de integridad territorial y puede cambiar de definición.
Sobre el método
Las fichas describen qué mide cada indicador y sus límites. Las fuentes específicas y los procedimientos de captura y depuración forman parte del método de investigación y no se publican.
Datos personales
Solo se publican datos agregados. Ningún indicador identifica anuncios, anfitriones ni propietarios.
Consultas
Para usos académicos o institucionales de los datos, escribinos.